澳洲广播公司（ABC）《四角》（Four Corners）节目一项调查揭发，全国住房可负担计划存在严重缺陷——在澳洲人口最多的两个州，可负担租盘对最需要它们的人而言过于昂贵，部分租盘的广告租金甚至高于市场中位数。

调查分析了新南威尔士州及维多利亚州约两个月的可负担租盘，发现部分租盘实际上以高于市场中位租金的价格出租，并发现有人似乎因收入不足而被拒于「可负担」租盘门外。

背景：三成澳洲人租楼，租金压力创历史新高

根据澳洲统计局最新数据，略多于30%的澳洲人租楼，随着楼价持续令许多人难以负担，这一比例预计将上升。自2025年以来，支付中位租金须占澳洲家庭收入中位数逾33%，是有纪录以来最差的结果。

各级政府正投入数十亿澳元、大幅修改城市规划法规，并与大型投资者及私人发展商合作，目标在2029年前兴建至少3万套面向中低收入人士的租盘。在大多数可负担房屋计划下，租金理应以低于市场价的水平厘定，理想情况下不应占租户税前收入逾30%（普遍接受的住房压力门槛）。这有别于纯按住户收入厘定租金的公共或社会房屋。

「金发姑娘」与「独角兽」租户

墨尔本一个名为Swift Walk的新建可负担房屋项目，由澳洲超级基金及Hesta支持的发展商Assemble与其慈善房屋伙伴Housing Choices Australia营运。兼职大学导师兼网约车司机克里斯托弗·休森（Christopher Hewson）申请该项目的可负担租盘，强调现时租金更高、希望搬入以节省开支，但申请却遭拒绝，最终须在私人市场支付更高租金。

《四角》分析Assemble的定价后发现，部分「可负担」单位只有极窄一个中等收入区间的人符合资格：收入须低至符合收入上限，但又须高至足以符合租金不超过收入30%的承诺。业界称这类符合狭窄条件的人为「金发姑娘」（Goldilocks）或「独角兽」（unicorn）租户。

在项目落成七个月后，Swift Walk的181个可负担单位中约有18个仍然空置，包括部分定价似乎高于当区市场中位租金的单位。Swift Walk是联邦政府100亿澳元「澳洲住房未来基金」（HAFF）支持下最大的已落成项目。Assemble董事总经理克里斯·达夫（Kris Daff）表示，有信心空置单位很快将有人入住，并强调逾90%的可负担单位已租出，又指单位空置期间Assemble不会获得补贴。他亦承认，25年补贴期结束后，这些可负担单位将转为市场房屋。

RMIT经济学家、名誉教授大卫·海沃德（David Hayward）警告，租户而非投资者的需求，必须维持在这一制度的核心。他说：「我认为现时出现了一个奇怪的情况，我们正发展出一个令社会及可负担房屋成为人们赚钱工具的制度，而非如何满足租户的住房需求。」

「好得令人难以置信」直至租金重新计算

30岁的莎拉·赫特（Sarah Hutt）获配位于悉尼西北13公里麦格理公园（Macquarie Park）Midtown项目、由澳洲宣教会（Mission Australia）拥有的可负担单位时，以为自己中了头奖。她2024年迁入时，其开放式单位的租金按其税前收入的30%计算，约为每周412澳元，对其年薪约7万澳元的收入而言尚可负担。她说：「感觉好得令人难以置信。」

今年5月，宣教会通知她重新计算租金，改为按市场价的75%厘定，每周须多付约80澳元，租金将占其税前收入约35%。她说：「这有点令人震惊。我本应住在这里是因为我的收入低于一般人……但现在跟在其他任何地方租楼一样。」宣教会的做法完全符合规则——它以同一地方政府区域一房单位的数据计算市场租金，尽管莎拉住的是开放式单位。宣教会表示，因交付及管理可负担房屋成本高昂，已决定将Midtown所有可负担租金设于市场租金的74.99%，以确保项目的持续财政可持续性。

「垃圾可负担房屋」

《四角》分析了4月13日至6月11日期间，根据新州及维州可负担指引出租的租盘，发现许多「可负担」单位并未如新州政府指引建议般，较市场中位租金折让「至少」20%。在分析的新州租盘中，近半数的租金并未较当区同类物业的中位数低20%，部分甚至高于当区的中位租金——包括邦迪海滩（Bondi Beach）一个最初以每周925澳元招租的一房单位，以及同区一个最初以每周1,400澳元招租的两房单位。

悉尼大学名誉教授彼得·菲布斯（Peter Phibbs）直言：「可负担房屋被定义为可负担，是因为它比市场租金便宜20%，但在新州许多地方、对许多家庭而言，这仍然非常难以负担。我认为你真正该说的是，这是垃圾可负担房屋。」

麦格理大学研究员阿利斯泰尔·西森（Alistair Sisson）表示，这些供应商在「法律或监管层面」并无做错任何事，问题在于新州指引「宽松」，当在东区等昂贵地区推出新单位时，供应商可「选择最适合自己的市场租金估算」。新州建筑环境学院高级讲师瑞安·范登诺维兰特（Ryan van den Nouwelant）则指出，随着政府日益依赖私营部门发展及拥有可负担房屋，调查结果反映了对更清晰监管的需求。他说：「依赖市场机制在低于市场租金的水平提供住房选择，注定失败：市场永远只会提供租金尽可能高的产品。」

大家庭选择较多，低收入单身人士最受排斥

新州可负担指引订明，可负担房屋应分配予涵盖极低、低及中等收入的一系列住户，政府更表示寻求「日益惠及」低收入住户，因为他们最容易受住房压力影响。然而，《四角》对127个租盘的分析显示，事实并非如此。

分析发现，收入上限较高的大家庭，普遍有更多可负担租盘选择。以低收入计，一对夫妇可负担40个单位，单身人士却只有3个；低收入单身连一名子女有4个选择，一对夫妇连一名子女则有30个。在维州情况类似——在调查的53个租盘中，没有一个是极低或低收入单身人士可负担的，但一对夫妇有21个选择，低收入家庭则有40个。

联邦房屋部长克莱尔·奥尼尔（Claire O’Neil）承认，将可负担租金设于市场租金75%折让（HAFF所规定）的模式，在市场租金极高的地区可能构成困难。她说：「我肯定在边缘位置有些例子未能如你所愿地运作，但这里的基本原则是正确的，那就是为迫切需要的人提供更多可负担房屋。」新州房屋部长罗斯·杰克逊（Rose Jackson）则表示，政府正检讨可负担房屋指引，将强化制度，并「严惩那些做得不对的人」。政府目前正检讨其可负担房屋指引。

澳洲广播公司分析发现，许多被列为「可负担」的房屋，对最有需要的人而言过于昂贵。(Four Corners: Patrick Forrest)

新闻来源：澳洲广播公司（ABC）《四角》（Four Corners）