澳洲廣播公司（ABC）《四角》（Four Corners）節目一項調查揭發，全國住房可負擔計劃存在嚴重缺陷——在澳洲人口最多的兩個州，可負擔租盤對最需要它們的人而言過於昂貴，部分租盤的廣告租金甚至高於市場中位數。

調查分析了新南威爾士州及維多利亞州約兩個月的可負擔租盤，發現部分租盤實際上以高於市場中位租金的價格出租，並發現有人似乎因收入不足而被拒於「可負擔」租盤門外。

背景：三成澳洲人租樓，租金壓力創歷史新高

根據澳洲統計局最新數據，略多於30%的澳洲人租樓，隨著樓價持續令許多人難以負擔，這一比例預計將上升。自2025年以來，支付中位租金須佔澳洲家庭收入中位數逾33%，是有紀錄以來最差的結果。

各級政府正投入數十億澳元、大幅修改城市規劃法規，並與大型投資者及私人發展商合作，目標在2029年前興建至少3萬套面向中低收入人士的租盤。在大多數可負擔房屋計劃下，租金理應以低於市場價的水平釐定，理想情況下不應佔租戶稅前收入逾30%（普遍接受的住房壓力門檻）。這有別於純按住戶收入釐定租金的公共或社會房屋。

「金髮姑娘」與「獨角獸」租戶

墨爾本一個名為Swift Walk的新建可負擔房屋項目，由澳洲超級基金及Hesta支持的發展商Assemble與其慈善房屋夥伴Housing Choices Australia營運。兼職大學導師兼網約車司機克里斯托弗·休森（Christopher Hewson）申請該項目的可負擔租盤，強調現時租金更高、希望搬入以節省開支，但申請卻遭拒絕，最終須在私人市場支付更高租金。

《四角》分析Assemble的定價後發現，部分「可負擔」單位只有極窄一個中等收入區間的人符合資格：收入須低至符合收入上限，但又須高至足以符合租金不超過收入30%的承諾。業界稱這類符合狹窄條件的人為「金髮姑娘」（Goldilocks）或「獨角獸」（unicorn）租戶。

在項目落成七個月後，Swift Walk的181個可負擔單位中約有18個仍然空置，包括部分定價似乎高於當區市場中位租金的單位。Swift Walk是聯邦政府100億澳元「澳洲住房未來基金」（HAFF）支持下最大的已落成項目。Assemble董事總經理克里斯·達夫（Kris Daff）表示，有信心空置單位很快將有人入住，並強調逾90%的可負擔單位已租出，又指單位空置期間Assemble不會獲得補貼。他亦承認，25年補貼期結束後，這些可負擔單位將轉為市場房屋。

RMIT經濟學家、名譽教授大衛·海沃德（David Hayward）警告，租戶而非投資者的需求，必須維持在這一制度的核心。他說：「我認為現時出現了一個奇怪的情況，我們正發展出一個令社會及可負擔房屋成為人們賺錢工具的制度，而非如何滿足租戶的住房需求。」

「好得令人難以置信」直至租金重新計算

30歲的莎拉·赫特（Sarah Hutt）獲配位於悉尼西北13公里麥格理公園（Macquarie Park）Midtown項目、由澳洲宣教會（Mission Australia）擁有的可負擔單位時，以為自己中了頭獎。她2024年遷入時，其開放式單位的租金按其稅前收入的30%計算，約為每週412澳元，對其年薪約7萬澳元的收入而言尚可負擔。她說：「感覺好得令人難以置信。」

今年5月，宣教會通知她重新計算租金，改為按市場價的75%釐定，每週須多付約80澳元，租金將佔其稅前收入約35%。她說：「這有點令人震驚。我本應住在這裡是因為我的收入低於一般人……但現在跟在其他任何地方租樓一樣。」宣教會的做法完全符合規則——它以同一地方政府區域一房單位的數據計算市場租金，儘管莎拉住的是開放式單位。宣教會表示，因交付及管理可負擔房屋成本高昂，已決定將Midtown所有可負擔租金設於市場租金的74.99%，以確保項目的持續財政可持續性。

「垃圾可負擔房屋」

《四角》分析了4月13日至6月11日期間，根據新州及維州可負擔指引出租的租盤，發現許多「可負擔」單位並未如新州政府指引建議般，較市場中位租金折讓「至少」20%。在分析的新州租盤中，近半數的租金並未較當區同類物業的中位數低20%，部分甚至高於當區的中位租金——包括邦迪海灘（Bondi Beach）一個最初以每週925澳元招租的一房單位，以及同區一個最初以每週1,400澳元招租的兩房單位。

悉尼大學名譽教授彼得·菲布斯（Peter Phibbs）直言：「可負擔房屋被定義為可負擔，是因為它比市場租金便宜20%，但在新州許多地方、對許多家庭而言，這仍然非常難以負擔。我認為你真正該說的是，這是垃圾可負擔房屋。」

麥格理大學研究員阿利斯泰爾·西森（Alistair Sisson）表示，這些供應商在「法律或監管層面」並無做錯任何事，問題在於新州指引「寬鬆」，當在東區等昂貴地區推出新單位時，供應商可「選擇最適合自己的市場租金估算」。新州建築環境學院高級講師瑞安·范登諾維蘭特（Ryan van den Nouwelant）則指出，隨著政府日益依賴私營部門發展及擁有可負擔房屋，調查結果反映了對更清晰監管的需求。他說：「依賴市場機制在低於市場租金的水平提供住房選擇，註定失敗：市場永遠只會提供租金盡可能高的產品。」

大家庭選擇較多，低收入單身人士最受排斥

新州可負擔指引訂明，可負擔房屋應分配予涵蓋極低、低及中等收入的一系列住戶，政府更表示尋求「日益惠及」低收入住戶，因為他們最容易受住房壓力影響。然而，《四角》對127個租盤的分析顯示，事實並非如此。

分析發現，收入上限較高的大家庭，普遍有更多可負擔租盤選擇。以低收入計，一對夫婦可負擔40個單位，單身人士卻只有3個；低收入單身連一名子女有4個選擇，一對夫婦連一名子女則有30個。在維州情況類似——在調查的53個租盤中，沒有一個是極低或低收入單身人士可負擔的，但一對夫婦有21個選擇，低收入家庭則有40個。

聯邦房屋部長克萊爾·奧尼爾（Claire O’Neil）承認，將可負擔租金設於市場租金75%折讓（HAFF所規定）的模式，在市場租金極高的地區可能構成困難。她說：「我肯定在邊緣位置有些例子未能如你所願地運作，但這裡的基本原則是正確的，那就是為迫切需要的人提供更多可負擔房屋。」新州房屋部長羅斯·傑克遜（Rose Jackson）則表示，政府正檢討可負擔房屋指引，將強化制度，並「嚴懲那些做得不對的人」。政府目前正檢討其可負擔房屋指引。

澳洲廣播公司分析發現，許多被列為「可負擔」的房屋，對最有需要的人而言過於昂貴。(Four Corners: Patrick Forrest)

新聞來源：澳洲廣播公司（ABC）《四角》（Four Corners）