近年來，悉尼南區 Beverly Hills 的發展議題持續引發關注。圍繞天然氣管道風險區（Hazard Risk Zone）、重劃區規劃（Rezoning）以及住房供應等問題，當地社區與 Georges River Council 之間出現不少爭議。

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近日，Revive Beverly Hills United（RBHU）主席、資深家庭醫生 Dr Ben Balzer 接受 2CR 澳洲中文廣播電台專訪，分享他對 Beverly Hills 未來發展的看法，以及社區組織推動改革的原因。

紮根社區近60年　見證 Beverly Hills 興衰變遷

Dr Ben Balzer 自1988年起於 Beverly Hills 執業行醫，其父親更早於1967年開始在當地服務社區。Balzer 家族從醫歷史可追溯至1926年，至今已有超過一百年歷史。

他表示，家族與 Beverly Hills 有著深厚淵源，見證過這個社區最繁榮的年代，也親眼看見近年發展逐漸停滯。

「Beverly Hills 曾經是一個充滿活力的社區，但過去幾年明顯正在倒退。現在是時候為這個社區帶來新的發展動力。」

Master Plan停滯　促成社區組織成立

談及成立 Revive Beverly Hills United 的原因，Dr Balzer 表示，轉折點來自 Georges River Council 於2024年決定停止推進 Beverly Hills Master Plan。

他指出，市議會當時以天然氣管道及洪水風險報告作為理由，暫停相關規劃工作。然而，RBHU 後來發現，被視為主要風險來源之一的 Moomba to Sydney Ethane Pipeline 自2022年起實際上已停止使用，而有關情況並未在市議會提交的報告中充分反映。

他認為，整個 Beverly Hills 的未來因此被迫按下暫停鍵。

「社區可以向前發展，也可以向後退步，但不能永遠停留在原地。如果什麼都不做，最終只會不斷落後。」

因此，當地居民、商戶以及包括 Dr Balzer 在內的三位醫生共同成立 Revive Beverly Hills United，希望透過社區力量推動 Beverly Hills 重新獲得發展機會。

天然氣管道風險區成發展爭議核心

目前爭議核心之一，是沿鐵路線經過 Beverly Hills 的 Moomba to Sydney 管道。

Dr Balzer 認為，現時的風險評估對社區發展造成過度限制。

他指出，如果按照部分規劃文件的標準，在天然氣管道兩側200米範圍內限制發展，受影響範圍將涉及約16平方公里土地，涵蓋大量優質住宅及商業用地。

更重要的是，他認為相關風險被嚴重誇大。

根據管道營運商提交予規劃部門的技術資料，即使未來重新作為天然氣管道使用，發生重大事故的機率仍然極低。

「即使站在管道正上方，風險也只有數億分之一，甚至比被小行星擊中或死於地震的機率還要低。」他表示。

他指出，管道本身設有監測系統、自動關閉閥門，並定期接受檢查及維護，安全標準相當高。

Wolli Creek案例成為論據　質疑限制是否合理

 

談及天然氣管道風險問題時，Dr Balzer 特別以 Wolli Creek 為例。

他向2CR提供照片顯示，在 Wolli Creek 多棟20多層住宅大廈旁的行人路下方，同樣設有高壓天然氣管道，而周邊地區多年來持續進行高密度住宅發展。

他指出，當地不但沒有因為天然氣管道而停止發展，反而成為悉尼近年發展最快的住宅區之一。

Dr Balzer 認為，如果 Wolli Creek 能夠在類似條件下建設高密度住宅，Beverly Hills 理應獲得同樣的規劃考量。

他表示，許多 Beverly Hills 潛在發展地點距離管道甚至比 Wolli Creek 更遠，因此完全有能力安全容納更多住房及商業項目。

房價與投資信心受影響

除了發展機會受限之外，Dr Balzer 認為相關風險標註已對居民資產價值造成實際影響。

他透露，RBHU 曾委託專業估價師研究相關規劃文件對房地產市場的影響。

根據估算，天然氣管道風險標註可能令物業價值下跌約10%，相當於部分住宅價值減少約20萬澳元。

他表示，房價具有連鎖效應，一旦個別物業價格受到影響，周邊整個社區的價值亦可能受到拖累。

「我們相信不少居民在不知不覺中已經承受了損失。」

10.7規劃證明成買家重要參考

Dr Balzer 同時向2CR提供一份 Georges River Council 發出的 Section 10.7 Planning Certificate（規劃證明）作為例子。

文件顯示，相關物業位於 Moomba to Sydney Ethane Pipeline Notification Zone 內，所有發展申請及重劃區建議均需要轉交管道營運商 APA Group 提供意見。

同一份文件亦顯示，有關土地被列入洪水規劃管理區（Flood Planning Area），須受額外發展管制規定約束。

Dr Balzer 指出，這類10.7規劃證明是物業買賣過程中的重要法律文件，買家往往會根據文件內容評估風險。

他引述業界意見表示，天然氣管道風險標註可能帶來約10%的價格折讓，而洪水規劃限制亦可能造成相若影響；若兩者同時存在，部分買家甚至會直接放棄購買。

雖然目前管道已由原來的乙烷用途改為天然氣用途，規劃證明上的描述亦有所調整，但根據地產代理的初步意見，市場觀感並未出現明顯改變。

Beverly Hills能否成為住房供應方案的一部分？

面對悉尼持續加劇的住房短缺問題，Dr Balzer 認為 Beverly Hills 完全有能力成為解決方案的一部分。

他指出，Beverly Hills 擁有四線鐵路系統（Quadruple Railway Line）、King Georges Road 以及 M5 Motorway 等重要交通基礎設施，交通條件優越。

他認為，相比悉尼許多地區，Beverly Hills 更適合推動 Transit-Oriented Development（TOD）及中高密度住宅發展。

「未來二十年，悉尼人口可能達到八百萬。新增人口總要有地方居住，而 Beverly Hills 本來就具備非常優越的發展條件。」

然而，他表示不少發展商已將 Georges River Council 視為「不容易開發的地區（No-go Zone）」，認為申請程序過於困難及耗時，進一步削弱投資意欲。

冀州政府接手規劃工作

目前，社區正推動透過 State-Assessed Rezoning Proposal（SARP）機制，由新州政府直接評估 Beverly Hills 的重劃區及發展規劃。

Dr Balzer 表示，Beverly Hills 西側部分區域已透過類似機制直接向州政府申請規劃評估，而東側地區亦希望獲得同樣機會。

他認為，過去數年市議會在相關規劃工作上進展有限，因此州政府介入或許有助推動項目取得突破。

對於新州政府增加住房供應的政策方向，他認為 Beverly Hills 應成為重點發展區域之一。

「如果單看交通條件，Beverly Hills 應該是悉尼最適合發展的地區之一。」

重塑南區娛樂與商業中心

談到未來願景時，Dr Balzer 希望 Beverly Hills 能夠重新成為悉尼南區的重要商業及娛樂中心。

他指出，Beverly Hills 過去一直擁有濃厚的娛樂及餐飲文化特色，未來除了住宅發展之外，也應吸引更多商業投資及娛樂設施進駐。

他特別提到，希望未來的 Beverly Hills Master Plan 能夠重新引入戲院等娛樂設施，讓 Beverly Hills 再次成為區域性的娛樂中心。

「我希望未來人們駕車經過這裡時，會覺得這是一個充滿活力的地方，願意停下來看看這裡發生什麼事。」

社區正站在轉折點

雖然目前爭議仍未完全解決，但 Dr Balzer 相信 Beverly Hills 正逐漸接近一個重要轉折點。

他表示，隨著越來越多居民開始了解事件來龍去脈，社區對未來發展方向的關注亦正在提升。

「Beverly Hills 是一個地理位置優越、充滿潛力的社區。只要有正確的領導和規劃，它完全有機會重新煥發活力，成為一個更繁榮、更宜居的地方。」

不過值得留意的是，以上觀點主要代表 Revive Beverly Hills United 及 Dr Balzer 的立場。至於 Georges River Council 對天然氣管道風險區、規劃限制以及 Beverly Hills 未來發展方向的看法，仍有待各方持續討論與協商。