近年來，悉尼南區著名美食區Beverly Hills商業發展停滯，不少餐飲商戶相繼結業，引起居民及商界高度關注。近日，喬治河獨立市議員王斌（Georges River Council Councillor Ben Wang）接受2CR澳洲中文廣播電台專訪，深入分析Beverly Hills目前發展困局的成因，並分享他對未來規劃方向的看法，以及居民如何參與社區發展。

訪問錄音：

昔日南區美食地標 近年商業活力逐漸流失

王斌表示，Beverly Hills一直是悉尼南區極具代表性的餐飲區，不僅聚集大量華人海鮮酒樓、亞洲餐廳及中東美食，更因價格親民、交通便利而吸引不少居民前往用餐。

他指出，Beverly Hills位處King Georges Road主幹道，擁有火車站、M5高速公路及機場交通優勢，是喬治河市（Georges River）的重要門戶。然而，疫情後商業環境每況愈下，街道空置率增加，商戶陸續關門，整體商業氣氛明顯轉弱。

「過去幾年已有約十間商戶結業。」王斌坦言，作為當區市議員，自己見證不少餐廳由開業到最終結束營業，不少經營者更是他的朋友。「每一間店舖倒閉，影響的不只是老闆，而是一整個家庭、員工、業主及整個商圈。」

他認為，Beverly Hills目前已非個別商戶經營問題，而是整個商業區多年來缺乏長遠規劃所造成的系統性困境。

Master Plan遲遲未出台 成為發展最大阻力

談到Beverly Hills未來發展，王斌指出，最核心的問題就是市議會多年來一直未能完成Master Plan（遠景規劃）。

他表示，Master Plan原本應為未來二十年至五十年的城市發展訂立方向，包括土地用途、樓宇高度、公共空間及基礎建設等內容。然而，多年來市議會一直表示「快將完成」，卻一再延期，至今仍未公布明確時間表。

王斌認為，缺乏規劃最大的影響就是造成市場充滿不確定性。

「沒有規劃，就沒有確定性。投資者不知道未來可以怎樣發展，居民不知道未來社區會變成怎樣，自然沒有人願意投資。」

他指出，這種不確定性已直接影響商業信心，令整個商圈逐漸失去活力。

洪水及煤氣管道限制 或壓縮未來發展空間

除了規劃遲遲未完成外，王斌亦關注市議會提出的洪水風險報告（Flood Report）及煤氣管道風險報告（Gas Pipeline Report）。

他表示，這些報告將限制土地可建密度、高度，以及部分設施用途，包括學校、幼兒園、長者服務及醫療設施等。

尤其煤氣管道限制，他一直持反對立場。

王斌指出，該天然氣管道早已完成州政府安全評估，其風險已被評定為可忽略（negligible risk），相關技術報告亦獲州政府批准，因此他認為市議會再額外增加限制，並不符合實際情況。

「州政府已認定風險可以忽略，但市議會卻以極低風險作為理由，限制大量土地用途，我認為這違反常識，也與州政府的結論不一致。」

他擔心，即使Master Plan最終出台，由於加入大量限制條件，仍不足以吸引大型投資及住宅發展，最終無法真正帶動Beverly Hills復興。

停車收費削弱商圈吸引力 商戶經營雪上加霜

王斌亦提到，市議會近年興建的新停車場，原意改善泊車環境，但由於由免費改為收費，反而令更多食客卻步。

他指出，以往居民到Beverly Hills用餐，可免費停車數小時，方便又實用；現時改為收費後，不少市民選擇前往其他地區消費。

他認為，停車政策未有充分考慮商業需要，進一步削弱本地餐飲業競爭力，加劇商戶經營困難。

商戶聯合向州政府申請重新分區 冀突破市議會限制

王斌透露，由於長期看不到市議會規劃進展，Beverly Hills主要商業區的大部分業主已組成聯盟，直接向新州政府提出重新分區（Rezoning）申請，希望繞過市議會推動發展。

涉及範圍主要包括火車站西側整條商業街，即居民熟悉的餐飲街一帶。

他表示，有關申請除了希望提升土地高度及密度外，也包括增加住宅、商業及可負擔房屋（Affordable Housing）等用途。

王斌認為，由州政府統籌重新規劃，有助避免市議會與州政府兩套規劃互相衝突，並建立更完整的發展藍圖。

他更建議州政府將道路兩側一併納入整體規劃，方便統一安排公共空間、道路改善、綠化及基礎建設，讓私人投資同步配合社區發展。

（重新分區（Rezoning）地圖）

提高密度可同步改善基建 不應全靠政府撥款

對於不少居民擔心增加住宅密度會令基礎設施不足，王斌認為，兩者其實可以同步進行。

他指出，當大型發展項目落實後，政府可依法要求發展商支付基建配套，包括道路改善、公園、公共設施甚至行人天橋等。

「不是所有基建都要政府出錢，私人投資同樣可以成為社區建設的重要力量。」

他強調，招商引資才是推動地方發展最有效的方法，政府應建立合理規劃及制度，吸引私人資本投入，而非單靠公共財政。

居民應了解不同政府角色 善用申訴渠道

訪問中，王斌亦向居民介紹澳洲城市規劃制度。

他表示，一般住宅或小型發展由市議會審批；大型商業或高金額項目則通常涉及州政府規劃部門（Department of Planning），部分更可透過州政府快速審批機制（SSD、LMR等）直接處理。

若申請人不同意市議會決定，亦可向土地及環境法院（Land and Environment Court）提出上訴。

王斌提醒居民，不論市政府或州政府，都是服務納稅人的公共機構，居民有權了解政策、提出意見及爭取自身權益。

「居民才是真正的主人，政府是為大家服務的。」

呼籲居民共同改善社區環境 關注非法棄置垃圾問題

除了長遠發展規劃，王斌近期亦積極跟進Beverly Hills非法棄置垃圾問題。

他表示，當區多個公園、鐵路沿線及道路旁均出現大型垃圾及貨櫃長期棄置情況，有居民投訴超過一年仍未清理。

王斌指出，垃圾問題若長期得不到處理，不但影響市容，更容易衍生治安問題，形成「破窗理論」（Broken Window Theory）所描述的惡性循環。

他呼籲居民若發現非法傾倒垃圾，應立即向市議會舉報，同時他亦會持續向市議會施壓，要求建立更完善及長遠的清理機制。

「Beverly Hills是大家共同的家園，不論是社區環境，還是未來發展，都需要居民共同關心、多發聲。」王斌說。

（垃圾問題）

（王斌議員與主持人合照）