胡嘉龍集團於 2025 年 11 月 16 日假 Kogarah 龍景軒舉行「VIP 客戶晚宴」，邀請旗下客戶及合作夥伴共襄盛舉。活動特別邀請 Centuria Capital Group 的新州分銷經理 Christopher De Livera 及 Centuria Bass Credit 副總裁 Yehuda Gottlieb 出席，為嘉賓深入解析私人信貸（Private Credit）與商業房地產貸款市場趨勢。

晚宴由胡嘉龍集團執行董事胡善文先生（Jonathan Wu） 開場致辭，他特別提醒近年投資詐騙在社交平台大幅增加，不少騙徒以「短期暴利」「明星背書」引誘投資者，甚至利用 AI 技術製作 deepfake 假影片，令許多受害者誤信虛假投資。

胡嘉龍集團副總裁胡善文先生（Jonathan Wu） 開場致辭

他指出，部分客戶因捲入加密貨幣及高風險項目而蒙受損失，呼籲大家「凡是看起來過於完美的回報，都值得懷疑」，並強調 SWU Group 團隊樂意協助客戶事前查核、避免風險。胡善文先生感謝客戶多年來的支持，讓 SWU Group 可以持續提供更多教育性分享。

胡嘉龍集團創辦人兼主席胡嘉龍先生（Simon Wu）致辭

胡嘉龍集團創辦人兼主席胡嘉龍先生（Simon Wu） 以全球經濟長期趨勢開展分享。他指出，過去 40 年來全球長線回報呈下降趨勢，而通脹、財政壓力、人口老化與地緣政治風險，使未來 10 至 20 年的投資環境更具挑戰。胡嘉龍先生提醒，即使年度市場波動劇烈，長線平均回報仍能保持正值，投資者需以「稅後、通脹後」的角度去衡量真正的實質回報。

他同時分析澳洲及美國市場估值差異，指出大型股估值偏高，而小型企業板塊仍具吸引力。他表示胡嘉龍集團一直堅持家族共投（co-invest）理念，團隊會持續為客戶尋找具防禦性、具質素且與市場相關性低的替代性投資。

Centuria Capital Group 的新州分銷經理 Christopher De Livera 致辭

來自 Centuria Capital Group 的新州分銷經理 Christopher De Livera 在致辭中向嘉賓介紹 Centuria 的背景。作為擁有 25 年歷史的澳洲房地產基金管理公司，Centuria 管理資產逾 210 億澳元，涵蓋工業、辦公、醫療、農業及商業房地產貸款等多個板塊。他表示，Centuria 在 2021 年與 Bass Capital 成立合資部門 Centuria Bass Credit，專注私人信貸（Private Credit）與商業房地產借貸（Commercial Real Estate Debt），已成為集團多元化版圖的重要一環。De Livera 感謝胡嘉龍集團多年來的合作與信任，並指出私人信貸因具備穩定收益、資產抵押作為保障及低市場相關性，正成為愈來愈多澳洲投資者的重要配置。

Centuria Bass Credit 副總裁 Yehuda Gottlieb 致辭

接續其後，來自 Centuria Bass Credit 副總裁 、擁有 15 年私人信貸經驗的 Yehuda Gottlieb 進行主題分享。他指出，近年銀行因監管要求提高，正逐步退出開發貸（construction finance），形成市場巨大的資金缺口，而私人信貸正是在此背景下快速增長。Gottlieb 表示，私人信貸資產規模全球已超過 2 兆美元，在澳洲亦有龐大增長空間。他解釋，Centuria Bass 著重於 資產抵押、低槓桿、嚴格風險管理、第一順位抵押權（first mortgage） 等原則，以確保基金具備穩健的風險調整後回報。

他亦分享了 Centuria Bass 所管理的多個貸款範疇，包括：

• 土地貸款（Land Loans）
• 建築貸款（Construction Loans）
• 增值型資產貸款（Value-Add）
• 已完工但需短期周轉的 Bridging Loans
• 已穩定營運、具租金收入的核心資產貸款（Core Real Estate Loans）

Yehuda 指出，團隊會深入調查每一個項目，包括開發商背景、項目市場風險、退出策略及資產覆蓋率，確保資金在多層風險管理下運作。他亦提到 Centuria Bass 最新一支基金提供具吸引力的收益機會，並預計私人信貸在未來十年會持續成為澳洲的重要資金來源。

胡善文先生亦向來賓介紹了胡嘉龍集團最新一年的業務更新

在主題分享的尾聲，胡善文先生亦向嘉賓介紹了胡嘉龍集團最新一年的業務更新，從市場估值、風險環境到投資組合調整方向作出清晰分析。他指出，目前全球主要市場的估值均處於歷史極高水平，而部分大型藍籌如 CBA 的股價更呈現遠高於合理估值的情況。這種市場環境意味著傳統股票的潛在回報空間正被大幅壓縮，也提醒投資者未來面臨更大的波動風險。

在這樣的背景下，胡嘉龍集團已主動調整投資組合，逐步減少大型已開發市場股票與全球上市基建的持倉，原因在於這些資產的估值偏高、回報預期下降，以及近年多次市場動盪中展現出的高波動性。相反地，團隊加強配置於私人信貸、高質素固定收益及其他替代性資產，藉由資產抵押、收益可預測性與較低的市場敏感度來提升組合的整體防禦力。

胡先生同時分享了胡嘉龍集團最新的退休收入策略（Retirement Income Strategy）。他指出，許多退休人士的主要資產來自投資物業，但物業在扣除管理費、維修、利息、土地稅等開支後，淨租金收益往往僅剩 1 至 2%，實際現金流遠低於多數人的期望。若將物業出售後重新配置至風險更低、收益更穩定的私人信貸或優質固定收益產品，年化現金流有機會提升至 7 至 8% 的水平，不僅能顯著改善每月收入，更能提高退休生活的穩定性與安全感。他強調，退休生活靠的不是資產表面上的價格升值，而是「可以用來生活的現金流」，因此胡嘉龍集團將持續協助客戶提升收入品質、改善資產結構，讓財務安排能真正符合長期生活所需。

胡先生總結指出，儘管當前市場昂貴、風險升高，但機會依然存在，而且往往出現在被忽略、估值合理且具有現金流優勢的資產中。SWU Group 會繼續以家族辦公室一貫的審慎態度，為客戶尋找具高安全邊際的投資機會，並協助大家在複雜的市場中作出更穩健的決策。